Wat is de WOZ-waarde?

post-thumbnail-img

De WOZ-waarde is een term die we elk jaar terug vinden op onze deurmat, maar wat betekent dit eigenlijk? Zoals u weet speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol bij het bepalen van belastingen voor onroerende zaken. De WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken en is in 1994 ingevoerd om de waardebepaling van onroerende zaken in Nederland te regelen en zo belastingen op een gelijke wijze te heffen.

De gemeente is de uitvoerder van de WOZ en bepaalt daarom de waarde van alle onroerende zaken, zoals huizen, bedrijfspanden, grond, enzovoort, binnen haar grenzen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld, en de waardepeildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar.

Bent u het niet eens met uw WOZ-waarde? Dan kunnen wij u helpen bij het bezwaar maken.

Doel van de WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt door drie overheden gebruikt als uitgangspunt voor het heffen van belastingen, namelijk de gemeente (onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing, rioolheffing, forensenbelasting), de Belastingdienst (Wet inkomstenbelasting 2001, Wet op de vennootschapsbelasting 1969, Successiewet) en het waterschap (Watersysteemheffing).

Hoe wordt de WOZ-waarde eigenlijk vastgesteld?

De gemeente bepaalt de waarde van uw woning op basis van de geschatte marktwaarde, oftewel het bedrag dat uw woning zou opleveren als het zou worden verkocht. Dit gebeurt modelmatig (via de computer) en is dus eigenlijk een heel grove schatting, die vrijwel altijd fout is als er ook maar iets niet standaard is aan uw woning of ligging. De waardepeildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt (referentiepanden) en objectkenmerken zoals de grootte, gebruiksoppervlakte, ligging, bouwjaar, type woning en grondoppervlakte.

Vanaf 2022 is er een verandering!

In plaats van het aantal kubieke meters wordt nu de gebruiksoppervlakte van een woning in vierkante meters meegenomen in de berekening van de WOZ-waarde. Dit maakt de WOZ-berekening transparanter en beter aansluitend op de woningmarkt. Deze specifieke methode is afgeleid van een landelijke meetmethodiek en wordt ook door makelaars, taxateurs en beleggers gebruikt.

Dus, als u de WOZ-waarde van uw woning wilt controleren, kijk dan naar de WOZ-beschikking die u elk jaar ontvangt. En als u het niet eens bent met de WOZ-waarde, maak dan bezwaar. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat u niet te veel belasting betaalt! En vergeet niet, zelfs de Gemeente heeft het vaak mis, zeker door de schattingen van de computer, waarbij volstrekt voorbij wordt gegaan aan de specifieke kenmerken van uw woning.

Staat van onderhoud en kwaliteit

Kenmerken zoals het kwaliteitsniveau en de onderhoudstoestand zijn van groot belang voor de verkoopbaarheid en marktwaarde van een woning. Deze kenmerken wegen tegenwoordig zwaarder mee bij de WOZ-taxatie dan enkele jaren geleden. Om deze reden doet de gemeente een poging de objectkenmerken te actualiseren door het controleren van omgevingsvergunningen en door luchtfoto’s te bekijken om veranderingen op te sporen. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld ontdekken of er een serre is aangebouwd of een dakkapel is geplaatst. Deze kenmerken worden dan vastgelegd in hun administratie en kunnen vervolgens worden meegenomen in de volgende taxatieronde.

Een taxateur komt er in de praktijk niet echt meer aan te pas. Veel gaat via de computer. Er wordt nog wel gebruik gemaakt van foto’s van de straat, op die wijze proberen ambtenaren objectkenmerken te controleren. De gemeente doet daarmee verwoede pogingen de administratie op orde te krijgen.

Objectkenmerken controleren

Om de objectkenmerken van woningen enigszins in kaart te brengen en de verkoopbaarheid en marktwaarde te kunnen beoordelen, gebruikt de gemeente verschillende methoden voor het controleren van de kenmerken. Zo kijken ambtenaren naar internetadvertenties van te koop staande woningen, waarbij foto’s van de woning en omgeving vaak in het gemeentelijk computersysteem worden opgeslagen. Ook wordt er na verkoop van een woning gekeken of er veranderingen zijn aangebracht door de nieuwe eigenaar. De gemeente moet van de Waarderingskamer, de toezichtshouder op gemeenten in het kader van de Wet WOZ, PMA (Permanente Markt Analyse) uitvoeren. Als een woning verkocht is stuurt de gemeente de nieuwe eigenaar een PMA-formulier. Op dit formulier wordt van alles gevraagd, de antwoorden die de eigenaar geeft hebben veelal rechtstreeks invloed op de WOZ-waarde. Het is dan ook van groot belang dit formulier voorzichtig in te vullen.

Een andere manier van de gemeente om de objectkenmerken te checken, is door digitale luchtfoto’s van verschillende jaren te vergelijken en te controleren of de gegevens bij het Kadaster nog overeenkomen met de ‘eigen’ gegevens. Daarnaast wordt gecontroleerd of de bij de WOZ-taxatie gebruikte kenmerken overeenkomen met de gegevens in de basisregistraties van adressen en gebouwen, zoals de gebruiksoppervlakte in vierkante meters.

Ten slotte worden spontane meldingen van inwoners of bezwaarschriften over de objectkenmerken van eigen of referentiepanden gecheckt en indien deze correct zijn, opgenomen in de administratie. Op deze manier kan de gemeente de objectkenmerken van woningen enigszins bijhouden en zal deze bevindingen weer meenemen in de volgende taxatieronde.

Heeft de WOZ-waarde invloed op de verkoopwaarde van uw woning?

De gemeenten gebruiken dus een modelmatige waardebepaling om woningen te taxeren en vergelijkbare woningen en hun verkoopcijfers spelen daarbij een rol. Vaak wordt daarbij wel voorbij gegaan aan de secundaire kenmerken van uw woning, zoals de mate van onderhoud en de leeftijd van de voorzieningen. De WOZ-waarde van een woning is daarom een grove schatting van de marktwaarde die gebaseerd is op enkele waarderingsvoorschriften. Voor andere soorten objecten, zoals bedrijfspanden, worden andere modelmatige taxatiemethodes gebruikt omdat er andere soorten marktgegevens beschikbaar zijn, zoals huurprijzen.

De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van twee waarderingsvoorschriften, namelijk de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Hoewel de WOZ-waarde vrij opvraagbaar is en door iedereen kan worden ingezien, zegt deze waarde over het algemeen weinig over de werkelijke verkoopwaarde van een woning. Een makelaar bekijkt een woning namelijk veel zorgvuldiger en zal daarom waarschijnlijk een getaxeerde waarde dichter bij de werkelijke verkoopprijs vaststellen dan de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is bedacht om belasting te heffen en heeft geen direct verband met de waarde in het economisch verkeer door de modelmatige wijze van waarderen. Toch kan de WOZ-waarde (in theorie) invloed hebben op de verkoopprijs, omdat deze vrij opvraagbaar is. Maar nogmaals: de WOZ-waarde zegt niets over de werkelijke waarde op dat moment.

Moet u meer belasting betalen door de nieuwe meetmethode op basis van gebruiksoppervlak?

Woningbezitters zijn bezorgd dat de nieuwe meetmethode op basis van gebruiksoppervlakte zal leiden tot hogere belastingen en zeker ook een hogere WOZ-waarde. De WOZ-waarden kunnen zowel hoger als lager worden, afhankelijk van de kenmerken van uw woning. Toch gaat er enorm veel mis. De afgelopen tijd heeft aangetoond dat de gevolgen van het nieuwe meetsysteem zeer onevenredig uit kunnen pakken voor woningeigenaren. Dit komt omdat er veelal een administratieve omslag van inhoud naar gebruiksoppervlakte is gehanteerd, welke met name gebaseerd is op het bouwjaar van uw woning en de veronderstelde hoogte van de verdiepingen: al met al een zeer onnauwkeurige werkwijze.

Uiteindelijk is niet alleen de WOZ-waarde maar vooral ook de heffingsgrondslag afhankelijk van de gemeente waarin men woont, aangezien de gemeenteraad jaarlijks de hoogte van de gemeentelijke belastingen vaststelt door middel van de rekensom: WOZ-waarde x heffingsgrondslag.

De rol van de WOZ-waarde bij het verkrijgen van een hypotheek

Bij het aanvragen of oversluiten van een hypotheek speelt de WOZ-waarde van uw woning een belangrijke rol. Geldverstrekkers willen namelijk weten of de verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek binnen de actuele hypotheeknormen past. Hoewel sommige geldverstrekkers een hypotheek kunnen verstrekken op basis van de WOZ-waarde zonder een taxatierapport, vragen de meeste geldverstrekkers toch om een taxatierapport. Het opstellen van een taxatierapport brengt echter kosten met zich mee. Bij het oversluiten van een hypotheek wordt doorgaans een percentage van de WOZ-waarde aangehouden en kunnen geldverstrekkers vragen om recente foto’s van de woning. Ook voor herfinanciering of verbouwing kan soms de WOZ-beschikking gebruikt worden.

Als u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde van uw woning, is het mogelijk om bezwaar te laten maken.

< Terug naar nieuwsoverzicht